🧭 대출 앞에서 헷갈리는 용어들
“LTV 몇 % 나오나요?”, “DTI 때문에 대출 안 나옵니다.”
부동산 매매나 대출 상담을 받아본 분들이라면 한 번쯤 들어봤을 말들입니다.
하지만 LTV, DTI, DSR이 뭔지 정확히 설명할 수 있는 사람은 많지 않습니다.
이 세 용어는 모두 대출 한도를 결정짓는 핵심 지표입니다.
이 글에서는 LTV, DTI, DSR의 개념과 차이점, 그리고 실제 대출 한도에 어떤 영향을 미치는지를 쉽고 간단하게 설명드립니다.
1️⃣ LTV란? (Loan To Value)
LTV = 주택 담보 가치 대비 대출 비율
“집값 대비 얼마나 대출해줄 수 있냐?”를 나타내는 비율입니다.
📌 공식
LTV(%) = 대출금 / 주택담보가치 × 100
📌 예시
- 집값: 5억 원
- LTV: 60% 적용
- → 최대 대출 가능 금액 = 3억 원
LTV가 높을수록 더 많은 대출이 가능하고,
LTV가 낮을수록 자기자본(현금)이 더 필요합니다.
🔐 LTV는 어디에 따라 달라지나요?
| 구분 | 기본 LTV |
| 무주택자 | 최대 70% (지역에 따라 다름) |
| 1주택자 | 최대 40~50% |
| 조정대상지역 | 낮게 적용됨 |
| 투기지역 | 더 낮게 (최저 20~30%) |
| 생애최초구입자 | 완화 혜택 적용 가능 |
※ 정부 정책에 따라 수시로 변동
2️⃣ DTI란? (Debt To Income)
DTI = 소득 대비 부채 상환 비율
“당신의 연소득으로 이 정도 대출을 감당할 수 있나요?”를 계산하는 지표입니다.
📌 공식
DTI(%) = 연간 원리금 상환액 / 연소득 × 100
📌 예시
- 연소득: 5,000만 원
- 연간 원리금 상환액: 2,000만 원
- DTI = 40%
대부분의 경우 DTI가 40% 이하여야 대출이 나옵니다.
즉, 버는 돈 대비 빚이 너무 많으면 대출 한도도 줄어듭니다.
3️⃣ DSR이란? (Debt Service Ratio)
DSR = 전체 금융부채 원리금 상환 비율
“모든 빚을 다 합쳐서 당신은 감당 가능한가요?”
📌 공식
DSR(%) = 모든 대출의 연간 원리금 합계 / 연소득 × 100
DTI는 주택담보대출만 보는 반면,
DSR은 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부 등 모든 대출을 포함합니다.
📌 예시
- 연소득: 6,000만 원
- 주택담보대출 연 상환액: 1,800만 원
- 신용대출 상환액: 900만 원
- 총 원리금: 2,700만 원
- DSR = 45%
✅ 정리 표: LTV, DTI, DSR 비교
| 항목 | 뜻 | 계산 기준 | 주요 적용 |
| LTV | 담보 대비 대출 비율 | 집값 기준 | 부동산 대출한도 산정 |
| DTI | 소득 대비 주택대출 비율 | 소득 기준 | 주택담보대출 심사 |
| DSR | 소득 대비 모든 대출 비율 | 소득 기준 | 전 금융권 대출 심사 |
❓ Q&A: 헷갈리는 질문 해결
Q1. LTV 70%면 무조건 70%까지 대출되나요?
A. 아닙니다. LTV는 최대 한도일 뿐이며, DTI나 DSR 조건을 같이 충족해야 실제로 그만큼 대출이 나옵니다.
Q2. 연소득이 높으면 DTI, DSR도 여유로운가요?
A. 맞습니다. 소득이 높을수록 대출 상환 능력이 높다고 판단되어, 더 많은 대출이 가능해집니다.
Q3. 내 DSR은 어디서 확인하나요?
A. 은행 창구, 마이데이터 앱, 또는 금융감독원 ‘내 대출 한도’ 시스템 등에서 대략적인 DSR을 확인할 수 있습니다.
📌 결론: 대출은 '얼마나 빌릴 수 있는가'가 아니라 '얼마까지 감당 가능한가'
LTV는 집값 기준 대출 한도,
DTI는 주택담보대출 상환 능력,
DSR은 모든 빚을 감당할 수 있는가를 보는 지표입니다.
이 세 가지를 정확히 알고 있어야
📍 내가 실제로 받을 수 있는 대출 한도
📍 부동산 구매 전략
📍 대출 부담 수준
을 판단할 수 있습니다.
💬 이 글이 필요한 사람
- 대출을 앞두고 복잡한 용어에 헷갈리는 예비 매수자
- 전세자금대출, 주택담보대출을 준비 중인 신혼부부
- LTV·DTI·DSR 조건을 비교하며 실거주+투자 계획을 세우는 분
- 부동산 대출 구조를 제대로 알고 싶은 사회초년생
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